Amaioria dos cidadãos sabe que a habitação consta como um dos direitos previstos na nossa Constituição. Porém, a interpretação do que significa esse direito é bastante mais complexa e desigual.
Direito á habitação não é ter direito a que nos ofereçam uma habitação mas, o reconhecimento que a habitação é fundamental para a vida do Homem. Sem abrigo para o seu descanso, resguardo dos desconfortos da natureza, segurança contra agressões externas e sobretudo espaço de vida comunitária, de que a família é o primeiro pilar, não há dignidade para o “Ser Humano”.
A sedentarização do Homem trouxe-lhe deveres de organização do espaço a ocupar, designadamente entre o residencial e o produtivo. Como ser social que é, aumentou a pro- ximidade com os outros, criando-se aglomerados habitacionais, num movimento crescente que gerou aldeias, vilas, cidades e metrópoles, de tal forma que hoje se estima que cerca de dois terços (2/3) da humanidade podem já viver em cidades, ou áreas metropolitanas.
Esta concentração gera necessariamente escassez de oferta de habitação por falta de espaços adequados com o mínimo de infraestruturas como as de água, saneamento, eletricidade e vias de acesso, a que devemos juntar as do novo conceito de Habitat, onde o meio de vivência urbana deve ser entendido como a interação de atividades de formação, saúde, trabalho e lazer que coexistem em simultâneo numa sociedade inclusiva e com qualidade de vida.
O mercado reage naturalmente: A maior procura de um bem gera aumento do seu valor. A escassez de habitação faz aumentar o preço dos terrenos urbanizáveis com capacidades infraestruturais. A isso juntamos a construção de maior qualidade e ambientalmente sustentáveis, o que se traduz no aumento do preço dos materiais e dos serviços especializados. A estes custos diretos somamos os custos de contexto normalmente associados aos impostos, às taxas, licenças, registos, etc.
Os investidores e construtores de habitação têm que cobrir todos estes gastos e financiar o capital investido requerendo o lucro pretendido. Tudo somado, torna a habitação um bem financeiramente dispendioso, valoração que transforma um bem essencial, num bem inacessível a muita gente.
Acresce ainda. o poder de atratividade de certas regiões e cidades, que dependem de muita coisa, incluindo a oferta de habitação. Quanto maior for aquela atratividade, menor capacidade de satisfação da procura e consequentemente mais caro o preço da habitação.
Para que a habitação se torne acessível, terá que haver uma redução dos custos da edificação de habitação ou, o aumento dos rendimentos das famílias. Ao primeiro, o Estado - considerando aqui também as Autarquias - pode dar uma forte contribuição, seja na disponibilidade de terrenos do seu património público, pela isenção de impostas, taxas, licenças e demais registos, seja na descriminação - positiva, ou negativa – que, como poder legal de urbanista único, pode condicionar a localização e a oferta de habitação pelo mercado.
No entanto, a capacidade de cada Município não é semelhante, sobretudo no que diz respeito à disponibilidade de terreno público urbanizável e bem localizado. Braga é um desses exemplos. Tudo, ou quase tudo, é privado. Nunca houve visão estratégica para esta necessidade.
O problema não é só de Braga. Em Portugal não há tradição, nem exemplo, de oferta de habitação pública com dimensão suficiente para criar uma oferta de habitação acessível a uma grande parte das famílias da designada “classe média”. A habitação pública conhecida foi sempre dirigida a franjas mais pobres da população, dando origem a bairros sociais que estigmatizam os seus residentes. Há exceções, quer em Municípios, quer no Movimento Cooperativo, mas não são muitas.
A Habitação tem sido uma questão prioritária dos últimos Governos, mas continuam os programas e incentivos a depender da estratégia de quem envia o dinheiro (EU) e não das necessidades concretas de cada país. Propagandeiam-se programas de milhões, cuja execução remetem para a responsabilidade dos Municípios, sem cuidar de saber das suas necessidades nem capacidades, acabando o dinheiro sempre nos que já tem respostas municipais à habitação. Pior! Avaliando o que tem sido feito recentemente, reforça-se esta iniquidade com a limitação de investimento à reabilitação. Ou seja: volta-se a dar, a quem já tem.
Se querem que o Estado crie habitação pública, coloquem o dinheiro no Orçamento (OE), estabeleçam objetivos quantificáveis de execução em vez de propaganda com Programas de nome apelativos, como a do “1.º Direito”, que será inconsequente no que diz respeito ao aumento da acessibilidade à habitação.
É necessário nova habitação pública e não apenas reabilitar a existente.
O dinheiro investido na melhoria das condições de acesso à habitação, deve ser dirigido à classe média, sobretudo para os jovens melhor preparados e capacitados, mas sem os meios financeiros para pagar rendas tão elevadas ou adquiri habitação que os prende ao crédito para uma vida.
A oferta de habitação acessível numa cidade fixará quadros que a criação de riqueza necessita. Nenhuma cidade atrairá investidores se ali não houver pessoal tecnicamente preparado a residir, ou com capacidade para os absorver rapidamente, tornando-se parte de uma sociedade equilibrada, que os motive e lhes dê estabilidade social e familiar. As cidades que forem capazes de oferecer isso verão o seu poder de atração económica aumentar.
Braga, apesar de ser uma cidade tradicionalmente de construtores e empreendedores imobiliários, não responde às necessidades da procura, não porque tenha preços especulativos, mas porque a economia ainda não paga rendimentos suficientes a muitas famílias da classe média necessários aos preços da habitação oferecida.
O mercado local continua a privilegiar a venda em detrimento do arrendamento. Esta estratégia não se alterará enquanto a solução continuar a ser feita através do endividamento bancário, que proporciona imediato retorno do capital investido.
A cidade terá que ser capaz de oferecer alternativas mais flexíveis e acessíveis, para que não seja comprometido o esforço financeiro do seu rendimento familiar destinado à habitação. Hoje recomenda-se que o esforço máximo destinado à habitação não ultrapasse os 40%.
Seja na compra ou no arrendamento aquele esforço anual está fora do alcance dos rendimentos de muitas famílias
Há alternativas e soluções. Delas falarei no próximo artigo.